2021年に返済した住宅ローンと支払利子、住宅ローン控除

お金の話

2021.12.27

我が家は、2020年3月に竣工し住み始めております。

もちろん一括では購入できないので、住宅ローンを利用して建築しております。

住宅ローン内訳

借りた金額の総額は、55百万円。

つなぎ融資を利用しておりませんので、段階に合わせて３本の住宅ローンを抱えております。

１本目は、2019年10月末に31百万円。（10年固定金利、0.85%）

２本目は、2020年1月末に12百万円。（変動金利、0.775%）

３本目は、2020年３月末に12百万。（変動金利、0.775%）

の35年ローンとなっております。

すべて、＋0.1%にしてがん団信ありとなっております。

平均すると0.82%程度でしょうか。

一か月の返済は、154,443円となっております。

さてこの状態ですが、３本ありますが個別は面倒なのですべてまとての返済を紹介します。

2021年1月1日の残債：53,562,142円

2021年12月27日の残債：52,141,137円

一年間の元本返済額：1,421,005円

一年間の支払利息：432,311円

住宅ローン控除は、年末の残債に1％について税金が控除されるものとなります。

所得税で控除額が足りない場合は、住民税から控除されます。

計算方法が時期によって変わりますので、詳細は記載しませんが、我が家の場合は、上限40万（残高40百万）で10年の時期となります。

ただし、長期優良住宅を所得すると50万（残高50百万）となります。

我が家の場合、長期優住宅を受けておりますので、上限50万となります。

今年の残債は、 52,141,137円と 50百万を上回っておりますが、残念ながら収入がそこまで高くないので50万を使い切ることはありません。

今回の源泉徴収をみると約28万となっております。

こちらに、住民税の控除が136,500円となりますから、ぎりぎり40万を上回る感じです。

さらに、確定申告をすることによって株の配当等の税金2万弱が戻ってくる予定です。（本来は配当控除あるので住宅ローン控除の対象となる割合はもっと低い）

これらを考慮すると微妙に逆ザヤという感じでしょうか。

実際に、50万の控除を使い切るには、家族構成等にもよりますが、700万以上の収入が必要だそうです。

現状では、ぎりぎり逆ザヤ（支払った住宅ローンの利子より住宅ローン控除の額が大きいこと）となっております。

今年は、転職したこともあり昨年より年収が下がっております。

来年は、さらに下がる予定となっておりますので逆ザヤとなるのは、難しいかもしれません。

それにしても返済の1/4が利子となるとなんだか悲しくなりますね…

これが逆の複利の力となっております。

とはいえ、ほぼ利子を払わずに10年間返済ができるのは大きいですね。