基本的に私は変動金利がよいと思っております。
ただし、本当にどちらがよかったかは、すべて返済完了しないと誰にもわかりません。
理由は、いろいろ言われておりますが、私は金利が今後も上がらないとよんでいるためです。
世界中でお金をじゃぶじゃぶ刷っても先進国で成長率2％を超えるのが難しくなっております。
また、現状の住宅ローンを決める基準金利も十年以上変わっておらず、その間に市場金利はかなり下がっております。
そのため当分の間は、金利が上がる見込みはないと思っております。
また、金利は元金にかかります。
返す後半になればなるほど、元金が減ってきますので金利上昇の影響度が減ってくるということもあります。
さらに、どちらかえといえば家を建築時の方が教育費やらでお金がかかることを考えると前半部分が安いことが確定している変動金利がいいと思っております。
ただし、変動金利でぎりぎりまで借りるのは完全にＮＧです。
ちょっとの金利の変化で即返済できなくなり、家を売る羽目になります。
これが2008年に起きたサブプライムローン問題の発端となっています。
あちらは、最初固定で安い金利（日本でいうならば10年固定と言われている商品）で設定し、その固定期間終了後に金利が上がり返済できなくなった人が多くいたために起こったことです。変動金利でぎりぎりまで借りるのは絶対にやめましょう。
個人的におすすめかなと思っているのは、35年固定で借りる返済金額で予算を組んでおき、実際は変動金利で借りるということです。
変動金利と固定金利の差額分を貯金等に回しておけば、上昇した時に貯金額が減らすことによって生活を変化させることなく対応できます。
また、想定していた固定金利より上昇したら今までの貯金分を取り崩して返済に充てることもできます。
うまくすれば貯金も殖やすことができますし、それなりに金利上昇に強くなります。
例として3000万を借りる例を出します。
楽天銀行の最優遇の金利で考えてみます。2021年１月の金利は、変動金利0.537%、35年1.04%となっております。
変動金利で3000万円借りた場合の返済総額は、32,913,975円、毎月の返済額は、78,367円だそうです。
次に固定金利の場合の返済総額は、35,803,130円、毎月の返済額は、85,246円となります。
返済総額で300万弱、借りた額の１割程度の差が出ます。
これは大きな差ですね。
85,246－78,367＝6,879
この分を貯金に回します。
実際0.5%上がることは十分かが得られますので、金利が上がればこの貯金額を減らす方向で調整します。
できれば、これを積立NISAで積み立てます。
株式等の投資信託（個人的には信託報酬0.1%代の全世界株間かんと思っておりますが）で年
利4%で運用したと仮定します。
積立は、どこも千円単位のため、仮に7千円を10年間積みたてたと仮定します。
そうすると、元金84万円で元利合計が1,030,295円となります。
これだけでだいぶ増えますが、もしその後金利が上昇し10年から20年は積立ができなかったと仮定します。
10年間年利4％で放置しても元利合計で1,525,019円ととなり60万以上増えることになります。
もちろん机上の空論なのでここまでうまくかわわかりませんが、変動と固定の分を投資するだけで、将来の金利上昇に備えることができます。
この後さらに上がるようであれば、徐々に取り崩すか金利がかなり高くなってしまうようなら一括返済するという選択肢も残ります。
うまく取り崩しができれば、返済後にお金を残すこともできます。
さらに金利がほとんど上昇しなくて積み立てを35年間できれば、元利合計で6,32,403円とかなりの額に額となります。
株の投資信託であれば長い目で見れば5～7％の上昇が過去の経験から望めるといわれおります。
あくまでも過去のことでもあり今後を保証するものではありませんが、金利差をうまく投資に回せればそれなりの金額になります。
ちなみに、私は、やってはいけない方法で借りております。（笑）
もちろん差額分を投資に回すこともやってはおりません。
ただし、もともと別途投資や貯金も行ってますので、金利上昇時にはそちらを減らして対応する予定です。
また、家を高気密、高断熱、外壁等を高耐久のものを選ぶことにより修繕費や光熱費を減らすように組み立てております。
このように別途ある程度リスクヘッジはしながらどうにかなるようにしないと、変動金利で金利上昇時返済不能となりますのでくれぐれも気を付けてください。
せっかく建てた家を他人にとられるだけではなく、不要な借金等を背負うことになりますのである程度のリスクヘッジは考えておきましょう。
次に、借りた後の対応を説明します。
コメント